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不動産売却時の減価償却費の概要とは?計算方法や注意点も解説!

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不動産売却時の減価償却費の概要とは?計算方法や注意点も解説!

カテゴリ:売却時の大切なお話

不動産売却時の減価償却費の概要とは?計算方法や注意点も解説!

今回は不動産売却を検討している方への参考情報として、減価償却費について解説します。
まずは不動産売却における減価償却費とはどういうものなのか、その概要を解説したうえで、減価償却費の計算方法および減価償却費に関する注意点やポイントなども説明していきますので、ぜひ参考にしてください。

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不動産売却における減価償却費とは?

不動産売却における減価償却とは、ひと言でいうと「その不動産の建物部分が経年劣化で価値が減少していくこと」を指します。
そしてその減価償却、つまり価値の減少分について一定のルールをもとに計算したものが減価償却費です。
確定申告においては、不動産の建物部分の取得費用を、一定年数(使用可能期間)に分けて必要経費=減価償却費として計上していく形になります。
なぜこの減価償却費について知っておく必要があるのかというと、不動産売却時の売却益(譲渡所得)の計算は「売却額-取得時の費用-建物の減価償却費相当額+売却時の費用」で算出されるため、ここで減価償却費を計算しておく必要があるからです。

不動産売却における減価償却費の計算方法は定額法と定率法

不動産売却における、建物部分の減価償却費の計算方法は定額法と定率法の2種類がありますが、実際に使われているのはほとんどが定額法です。
というよりも平成28年度の法改正以降は、新築の不動産に関しては定額法しか認められなくなり、定率法による減価償却ができなくなりました。
もちろん法改正以前に登記が完了している物件については定率法も使えますが、基本的には定額法だけを知っておけば問題ないでしょう。
定額法の計算式は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」です。
償却率は国税局が建物の用途や構造などによって設定しており、しかも時々改正されますので、正しい償却率は国税局のホームページで最新情報を確認しましょう。

不動産売却時の減価償却費に関しての注意点やポイント

不動産売却時には売却益(譲渡所得)を計算するためにまず減価償却費を算出し、さらに取得費も知る必要がありますが、この取得費の調べ方には以下のような注意点やポイントがあります。

●売買契約書に土地価格と建物価格が別に記載されている場合は、建物価格から減価償却費を差し引く
●売買契約書に土地価格と建物価格の合計額が記載されている場合は、「消費税が課税されるのは建物部分のみ」という性質を利用し、消費税額から建物価格を算出する


こうした手でも建物価格がわからない場合は「国土交通省が毎年出している1㎡あたりの工事費の平均値=標準建築単価から推測する」「固定資産税評価額から算出する」といった方法も使えます。
不動産売却金額の5%を概算取得費として計算する、という方法も使えますので、実は「計算した取得費が、譲渡価格の5%相当額を下回る」という場合は概算取得費を使ったほうがお得ともいえます。
ちなみに売却益(譲渡所得)の計算をしたところ結果がマイナスになった、という場合は「譲渡損失」が発生している状態ですので、この場合は確定申告で源泉徴収から所得税や住民税などの還付を受けることが可能です。

不動産売却時の減価償却費に関しての注意点やポイント

まとめ

今回は不動産売却における減価償却費について、その概要や計算方法、注意点やポイントなどを解説しました。
不動産売却を予定している人は、ぜひ今回の情報を頭の片隅に入れておいてください。

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